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房产

农民市民化是楼市繁荣的又一契机吗?
易宪容
2019年的楼市,尽管政府的统计数据公布之后,都会说增幅下降,比如说,房价的涨幅下降、住房销售面积增幅下降、住房销售金额增幅下降,住房按揭贷款增幅由2016后涨幅近36%下降2019年的涨幅不到16%,但是无论是商品房的销售面积和销售金额、住房按揭贷款都在早几年每年都创历史纪录的基础上还在创历史纪录。比如住房销售面积达到17多亿平方米(如果每套住房为100平方米,新增住房为1700万套。如果3口之家可以满足5000万人居住,如果4口之家可以满足6800万人居住),住房销售金额近16万亿元,住房按揭贷款(包括公积金住房贷款)可达6万亿元。可以说,无论增幅是多少,这几个数据都是一个巨大的量,在2016年是根本不可想象的。同时,这也是2019年中国GDP增长的中流砥柱。
正因为这样,中国发改委正在规划,2020年要保证完成1亿农业居民城市市民化的目标,即完成1亿农村人口城市落户。发改委的官员表示,2020年将推动城镇落户,关键是使稳定就业的农业转移人口等重点人群,使他们在城镇能够更加便捷落户,同时扩大城镇基本公共服务对常住人口的覆盖范围,切实提升农业转移人口市民化质量,保
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房产

国人通过哪些数据来判断房地产市场大势
易宪容
这段时间,经常有朋友问我,要了解中国的房地产市场形势,要通过哪些数据来观察与判断?这些数据又是如何来找?
其实,在大数据时代,多数信息都是公开透明的,要了解某个市场的形势,只要留心点,就能够对你所关注的市场了如指掌。比如,要了解中国的房地产市场,尽管目前真正权威的数据不多,特别是真正通过大数据分析来解决房地产市场的数据不多。但是,国人仍然能够在现有的一些数据基础上观察到整个中国房地产市场发生了什么。
要了解房地产市场,房价最为关键,它是决定整个房地产市场未来走向最为重要的数据。对中国房地产市场房价的了解,目前国内有几个公布的数据值得关注。首先是国家统计局每个月公布的70个大中城市的房价指数。这个指数大致可了解全国70个城市房价变化的情况。这个指数有新房价格指数,也有二手房价格指数等。也包括了环比、同比、以2015年末为基准的涨幅指数。这是了解国内房价变化的一个重要窗口。但估计这个指数多数是由一级又一级下面房管部门上报而成,也容易出现对数据操纵的现象,特别是政府强调不能让房价上涨得太快时,这个指数的操纵
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房产


据克而瑞研究数据显示,销售增幅较高的中海地产和融创中国2019年的销售额分别为3301.3亿元、5556.3亿元,较2018年分别增长22.82%、20.79%。紧随其后的保利地产,以4702亿元的销售额增长了16.1%。而体量庞大的龙头房企碧桂园和万科则表现更为平稳,分别在2019年完成了7715.3亿元和6312.1亿元的销售额,分别增长5.88%和4%。也就是说,2019年房地产龙头企业销售金额不仅在创历史记录,而且不少房地产企业2019年的增长速度都达到20%以上。而从总量上来看,碧桂园的销售金额甚至上了7000亿元以上的。房地产企业成了一个住房销售巨大的王国。
如此巨大的销售量,反映在2019年全国房地产数据上,全国商品房销售面积达到17亿平方米以上,商品销售金额达到16万亿元。尽管商品房销售面积增长为负,但商品房销售金额的增长则达到6%以上,而住宅销售金额增长则达到10%以上。商品房销售面积增长为负的主要原因是办公楼及商业营业用房的销售量急剧下降所导致(这两者都出现了严重不景气),其下降的幅度都超过15%,实际上住宅销售面积仍然处于增长上升的区间,多数城市的房价还在上涨。正是2019年中国住房市场有如此好的业绩,2019年房地产企业进入土地
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房产


最近,国内不少城市都在调整共有产权住房的政策。比如,2020年1月10日,上海市公布了《上海市人民政府关于修改〈上海市共有产权保障住房管理办法〉的决定》(下称《决定》),自2020年2月1日起施行。该政策将非上海户籍常住人口纳入共有产权房的供应对象范围。《决定》提出,非上海市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社保、缴纳个税、收入和财产等条件的,可申请购买共有产权保障住房。
  还有,广州的共有产权住房也在向非户籍群体开放。2020年1月7日,广州市住房和城乡建设局公布《广州市共有产权住房管理办法》,在申购资格上规定,本科学历申购共有产权住房不受户籍限制,单身申购人需要年满30岁。
2020年1月12日,北京市市长陈吉宁在北京“两会”上也表示,今年将优化共有产权住房分配政策。北京住建委2017年曾表示,今后5年,北京将完成25万套共有产权住房供地。据中原地产近日统计,2017-2019三年间,北京供应了包含居住属性的土地总计212宗地块,其中共有产权住房地块就多达52宗。2019年4月23日,北京住建委公开了共有产权住房的进展。北京市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了
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房产


最近媒体有一文章,其标题是“不是‘负翁’就是‘月光族’ 年轻人的钱花哪了?”该文章根据《中国年轻人负债状况报告》《90后理财与消费报告》《中国90后妈妈消费洞察白皮书》等一系列有关年轻人消费习惯的年度报告指出,目前,中国的90后以及00后已经占据总人口的24%,他们将主导未来5-10年中国乃至全球的消费格局。数据分析机构尼尔森发布的《中国年轻人负债状况报告》显示,86.6%的年轻人都在使用信贷产品,年轻人平均债务收入比(即负债率)为41.75%,只有13.4%的年轻人零负债。
也就是说,超过80%的年轻人都会使用不同信用产品。他们使用这个信用产品主要用于购买住房及基本生活需求和休闲娱乐。可以说,这些年轻人是标准的“月光族”或“负债族”。这些年轻人每一个月工资到手,还下贷款(如房贷及消费贷)或房租之后,只能够基本的生活消费,很少有储蓄存款了。
不过这里有几个概念要分清。一是人口概念,作为90后,如果以1990-1999年出生为界,年龄最大30岁,年龄最小21岁,这个年龄段是消费阶段;而00后年龄最大的20岁,年龄最小的11岁,多数人没有进入消费年龄。所以当前00后不是消费的主力,只有90后才是消费主力
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房产


既然中央明确了要求“房住不炒”的市场定位,所以“房住不炒”不仅成了地方与中央部委与房地产相关调控政策的工作目标,也成了他们的口头禅。现在中国的各级政府凡是讲房地产政策,都会把“房住不炒”放在第一位,放在他们的首要工作任务上。
但是“房住不炒”的核心是什么?如何才能够保证房地产市场的“房住不炒”?则没有人去讲或很少有文件和政策提及。如果说,坚决要求“房住不炒”的市场定位,但还是让房价一直在上涨,特别是如西安那样,2016年以来房价上涨了68.5%,年均房价上涨23%,那么这个地方坚持“房住不炒”就是装模作样的,这个城市的房地产市场肯定是投机炒作的市场。如果房价上涨得这样快,不投机炒作盛行能够会这样吗?实际上,2016年以来,国内绝大多数城市的房价上涨都上涨了50%。
还有,如果按照“房住不炒”市场定位,相应的房地产政策出台之后,房价只涨不跌,房地产市场的调整仅是住房销售量的急剧下降,而房价坚决顶在天花板上,那么这样的房地产调控政策只是维持这种以投资炒作为主导的市场,根本就不想让房地产市场由投机炒作为主导的市场转型为消费为主导的市场。中国各城市的房地产市场不转型
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房产


最近,国内一线城市的房价都在下跌,唯一只有深圳的房价不是下跌,而是上涨。更有深圳的业主用微信群联合起来共同提价,一起推高房价。有些业主,一天就让房价上涨100-200万元。在深圳业主看来,房价之所以要上涨,就在于有一个粤港澳大湾区的概念,就在于深圳的房价要向香港看齐。
但是,从最近的情况来看,香港的经济增长下行,香港的房价出现了大跌。今天的香港媒体报道,香港西半山天汇高层复式B室,业主于2015年年中以约3.92亿港元购入,当时是全香港第7贵的分层单位,而登记买家英文名字以汉语拼音填写,当时估计是国内居民刚在香港拿到身份证的人购买。2019年业主以约3.9亿港元推出市场放盘,结果是没有人接盘,数度调整价格后,最终以约3亿港元卖出该住房,持有4年亏损9200万港元,如果加上税金估计亏损达1亿港元以上,亏损率近26%。
由海航集团或相关人士持有的铜锣湾yoo Residence一篮子物业,2018年底公司股权转让模式转售,涉及资金约2.6亿港元。这些住宅于2017年以约3.3亿港元买入,住房持有一年多账面亏损达7,000万港元,亏损率近22%。
还有,牛头角得宝花园D座低层7室,上月推出市场放售,当时叫
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房产


从2016年开始,“房住不炒”的市场定位已经提出多年,每年各城市出台了一系列的房地产调控政策。而北京作为房地产调控政策的风向标,2019年,北京仍然是全国房地产政策调控最严的城市之一。但是,在严厉的房地产市场政策下,无论各城市的房地产市场,还是北京的房地产市场,房地产市场发展的热度并没有多少下降,反之,不少城市房地产发展的热度还在上升,比如西安的房地产市场,如果以2015年的房价为基数,到2019年12月份新房的价格上涨近69%,平均每年上涨幅度达23%。房价这样的一个上涨幅度,如果没有房地产市场的过度炒作,一个城市的房价要上涨得这样快是不可能的。这也说明了国内各城市,对中央政府的“房住不炒”的市场定位,多以是说说而已,并没有真正落实。“房住不炒”的市场定位不落实,中国的房地产市场要回归理性,要转型到以消费为主导的房地产市场上来,并让它持续稳定发展是不可能的事情。
从最近北京的公布的数据来看,尽管北京是全国房地产市场调控政策风向标,尽管这几年北京出台最为严厉的房地产调控政策,但是从2019年北京房地产企业销售业绩来看,其增长速度仍然是十分惊人,北京的房地产市场仍然处于极度繁荣之
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房产


北京周边的楼市,潮起潮落已经成了常态。我记得2002年有一个朋友约去燕郊看房,那时燕郊的房价每平方米不到1000元,800-900元,看了之后,总觉得太远,没有购买就回京。但是后来,那些住房的价格最高时上涨到每平方米3-4万,上涨幅度30-40倍。可是,最近两年这些地方政府出台房地产调控政策,不少楼盘的房价出现了腰斩。不少住房投资者损失惨重。
可是,最近又有报道,河北固安房价由暴涨到暴跌,又暴涨。易居研究院发布的《中国百城房价报告》显示,一年间,当地新建商品住宅均价从2016年6月的8906元/平方米,涨到了2017年6月的20037元/平方米,涨幅高达2倍以上。固安当地的房产经纪人近日告诉记者,固安有的楼盘2017年的售价曾达到2.8万元/平方米。
  但是,2017年6月,廊坊市发布了限购、限贷等政策,包括固安在内,外地户籍家庭提供3年及以上社保或纳税证明的限购1套住房,当地户籍家庭限购2套。严厉的调控使得房价出现回调,易居研究院数据显示,2019年11月,固安新建商品住宅均价为13685元/平方米,较2017年6月的高点下跌31.7%,成交面积为14万平方米,较最高峰时几近腰斩。也就是说,房地产调控政策出台之后,住房
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财经

美国股市是否面临暴跌的巨大风险?
易宪容
美国总统特朗普下令突袭伊拉克巴格达国际机场,造成伊朗军方领袖身亡。美国及伊朗随后警告对方别轻举妄动,否则将展开报复行动。中东局势急速升温,引发美国股市1月3日道琼斯工业指数233点,创近1个月以来单日最大跌幅。国际石油及黄金价格大涨。这是今年国际金融市场飞出的第一只黑天鹅。
对于这只黑天鹅能够飞出多远?对今年国际投资市场影响会有多大?由此所引发的地缘政治又紧张到多样的程度?这些都是不确定的。富国证券(Wells Fargo Securities)股票策略主管Chris Harvey警告,未来几个月股市可能会出现两位数的向下调整。Chris Harvey认为,地缘政治紧张局势继续加剧中是其中一项。2020年股市存在太多的利空因素。
因为,2019年的全球股市在各国央行采取的过度量化宽松的货币政策下,基本上走出了一波难得的大行情。比如,希腊股市在2019年上涨近50%,中国深圳成分指数上涨了44%,美国纳斯达克股票指数上涨了38%,标准普尔500指数上涨了近29%,道琼斯工业指数也上涨了22%。这是2013年以来美国股市最好的行情。
但是,美国股票这波行情如2000年那年股市再出
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